Kako se reguliše pretvaranje zajedničkog dela zgrade u privatni prostor?

Tavan koji je postao stan. Deo hodnika koji je „pripojen“. Podrum koji koristi samo jedan stanar. Zatvorena terasa koja je nekada bila zajednička. Ovakve situacije nisu retkost u mnogim zgradama. Međutim, pitanje koje se tada postavlja jeste: Da li zajednički prostor može postati privatni? Odgovor je: može, ali samo pod jasno propisanim uslovima i uz saglasnost stambene zajednice. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada veoma precizno reguliše pitanja raspolaganja zajedničkim delovima zgrade kako bi se zaštitili interesi svih vlasnika.

Šta se smatra zajedničkim delom zgrade?

Zajednički delovi su prostori i elementi koji služe svim stanarima ili funkcionisanju cele zgrade.

To mogu biti:

• tavani, 
• podrumi, 
• hodnici, 
• stepeništa, 
• zajedničke terase, 
• krov, 
• fasada, 
• tehničke prostorije, 
• delovi dvorišta i prostora oko zgrade. 

Ti prostori nisu „ničiji“, već pripadaju svim vlasnicima posebnih delova zgrade.

Šta znači „pretvaranje zajedničkog dela“?

Pretvaranje podrazumeva da deo zajedničkog prostora postane:

– stan,

– poslovni prostor,

– proširenje postojećeg stana,

– novi poseban deo zgrade.

To se može odnositi, na primer, na:

• adaptaciju tavanskog prostora, 
• pripajanje dela hodnika, 
• pretvaranje zajedničke prostorije u stan ili lokal, 
• nadogradnju zgrade. 

Da li je potrebna saglasnost stanara?

Da. I to je ključno.

O raspolaganju zajedničkim delovima odlučuje stambena zajednica kroz skupštinu stanara.

Bez odgovarajuće odluke i saglasnosti:

– nije moguće zakonito prisvojiti zajednički prostor,

– nije moguće sprovesti legalnu adaptaciju,

– nije moguće upisati promene u evidencije i katastar.

Drugim rečima – zajednički prostor ne može postati privatni „prećutno“ ili samovoljno.

Kako izgleda postupak?

Postupak obično uključuje:

– odluku stambene zajednice,

– zaključenje odgovarajućeg ugovora,

– poštovanje propisa iz oblasti planiranja i izgradnje,

– eventualne građevinske dozvole ili saglasnosti,

– regulisanje imovinsko-pravnih odnosa.

U određenim slučajevima potrebno je sprovesti i dodatne procedure pred nadležnim organima.

Šta je nadogradnja zgrade?

Jedan od najčešćih oblika raspolaganja zajedničkim delovima jeste nadogradnja. To znači dodavanje novih etaža ili prostora na postojećoj zgradi.

Takvi projekti mogu:

– doneti sredstva za obnovu zgrade,

– finansirati sanaciju krova ili lifta,

– unaprediti energetsku efikasnost objekta.

Ali istovremeno često izazivaju i nesuglasice među stanarima.

Najčešći problemi u praksi

U praksi se često pojavljuju problemi poput:

– nelegalnog zauzimanja zajedničkih prostora,

– zatvaranja hodnika ili terasa bez saglasnosti,

– konflikata među stanarima,

– nejasnih imovinskih odnosa,

– sporova oko prava korišćenja tavana i podruma.

Mnoge zgrade decenijama nose „nasleđene“ probleme koji nikada nisu pravno rešeni.

Zašto je važan dogovor među stanarima?

Iako zakon propisuje procedure, dobra komunikacija među vlasnicima često je presudna.

Kada postoji:

• transparentnost, 
• jasna dokumentacija, 
• ravnopravno informisanje, 
• poštovanje zajedničkog interesa, 

mnogo je lakše pronaći rešenje koje odgovara većini.

Zajednički prostor nije samo kvadratura

Zajednički delovi zgrade imaju mnogo širu vrednost od same površine.

Oni utiču na:

– kvalitet života u zgradi,

– bezbednost,

– funkcionalnost prostora,

– izgled i vrednost nekretnina,

– odnose među komšijama.

Zato svaka promena zajedničkog prostora zahteva odgovoran pristup.

Zaključak

Pretvaranje zajedničkog prostora u privatni nije nemoguće, ali nije ni jednostavna stvar lične odluke. Zakon jasno štiti principe zajedničkog vlasništva i prava svih stanara, jer život u zgradi podrazumeva balans između privatnog interesa i zajedničke odgovornosti, a tamo gde nema dogovora, nastaju problemi koji traju godinama.

Potrebna vam je pomoć oko pitanja zajedničkih prostora i upravljanja zgradom?

Centar za razvoj komunalno stambenog sistema (CERKOS) pruža informacije, edukaciju i stručnu podršku stambenim zajednicama, upravnicima i građanima u oblasti stanovanja i upravljanja zgradama.