Ko je upravnik zgrade i šta sve mora da zna i radi?
Kada u zgradi pukne cev, pokvari se lift, nestane svetlo u hodniku ili treba organizovati sanaciju krova – većina stanara prvo postavi isto pitanje: „Gde je upravnik?“
Ali ko je zapravo upravnik zgrade? Da li je njegova uloga samo administrativna ili je reč o osobi koja praktično održava „život“ jedne zgrade funkcionalnim?
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jasno definiše da svaka stambena zajednica mora imati lice koje upravlja zgradom – upravnika ili profesionalnog upravnika. Njegova uloga je mnogo ozbiljnija nego što mnogi misle.
Ko može biti upravnik zgrade?
Upravnik može biti:
- jedan od vlasnika stanova u zgradi,
- ili profesionalni upravnik licenciran za obavljanje tih poslova.
Ako stanari među sobom ne mogu da izaberu upravnika, lokalna samouprava može postaviti prinudnog profesionalnog upravnika.
Drugim rečima, zgrada ne može ostati bez upravljanja.
Koje su osnovne dužnosti upravnika?
Upravnik je osoba koja organizuje svakodnevno funkcionisanje zgrade.
Njegove obaveze uključuju:
Organizovanje održavanja zgrade
To podrazumeva:
- popravke zajedničkih delova,
- angažovanje majstora i izvođača,
- praćenje tehničkog stanja zgrade,
- organizaciju hitnih intervencija.
Sprovođenje odluka skupštine stanara
Skupština donosi odluke, ali upravnik ih sprovodi u praksi:
- zakazuje sastanke,
- vodi zapisnike,
- prati realizaciju odluka,
- obaveštava stanare.
Upravljanje finansijama stambene zajednice
Upravnik vodi računa o:
- naplati troškova održavanja,
- plaćanju računa,
- vođenju evidencije troškova,
- transparentnosti finansija.
Dobra zgrada bez finansijske discipline praktično ne može da funkcioniše.
Komunikacija sa institucijama
Upravnik predstavlja stambenu zajednicu pred:
- opštinom,
- komunalnim preduzećima,
- inspekcijama,
- sudovima,
- izvođačima radova.
On je formalni kontakt između zgrade i sistema.
Šta upravnik NE sme da radi?
Iako ima značajna ovlašćenja, upravnik nije „gazda zgrade“.
On:
– ne može samostalno donositi velike odluke bez skupštine,
– ne može trošiti novac bez osnova,
– ne može menjati namenu zajedničkih prostora bez saglasnosti,
– mora postupati u skladu sa zakonom i odlukama stanara.
Kada je potreban profesionalni upravnik?
Mnoge zgrade danas angažuju profesionalne upravnike jer:
- stanari nemaju vremena,
- odnosi među komšijama su komplikovani,
- potrebna su stručna znanja,
- zakon i administracija postaju sve složeniji.
Profesionalni upravnik mora imati:
- licencu,
- položen stručni ispit,
- upis u registar profesionalnih upravnika.
Njegov posao nije samo „administracija“, već i organizacija održivog funkcionisanja zgrade.
Dobar upravnik nije samo administrator
U praksi, kvalitetan upravnik često postaje:
- posrednik među komšijama,
- organizator zajedničkih akcija,
- neko ko smiruje konflikte,
- osoba koja gradi poverenje u zgradi.
Jer svaka zgrada nije samo objekat, već mala zajednica ljudi sa različitim interesima, navikama i očekivanjima.
Šta se dešava kada zgrada nema funkcionalno upravljanje?
Posledice su često iste:
- propadanje zajedničkih delova,
- nerešeni kvarovi,
- dugovanja,
- konflikti među stanarima,
- problemi sa institucijama,
- gubitak mogućnosti za subvencije i projekte energetske sanacije.
Zgrada bez upravljanja polako postaje prostor bez odgovornosti.
Zaključak
Upravnik zgrade nije samo osoba koja potpisuje račune i kači obaveštenja na ulazu. On je ključna figura svakodnevnog funkcionisanja stambene zajednice.
Dobra organizacija zgrade ne počinje od fasade ili lifta – već od odgovornog upravljanja.
Zato izbor upravnika nije formalnost, već jedna od najvažnijih odluka koje stanari donose zajedno.
Potrebna vam je podrška u upravljanju zgradom?
Centar za razvoj komunalno stambenog sistema (CERKOS) pruža informacije, edukaciju i podršku u oblasti upravljanja, održavanja i razvoja stambenih zajednica.
